【1号物件】不動産競売物件、初めての落札!第1号物件誕生となった体験談【第1話】

1号物件

私が2017年初めて競売物件を落札し、約3か月で収益化を実現した経緯について、
これから回を分けて、時系列にお話しさせていただきます。

第1話 競売で初めて落札し、賃借人へお手紙の巻

競売での初めての落札

競売物件を落札できたことは、開札日当日にBITで確認しておりました。

念願のMy収益不動産1号物件誕生でした。
落札金額は、4,●●●,●●●円です。
金額的にちょっとやらかしてしまいました。後ほど詳述あり

開札日から数日後、裁判所から自宅に書類が届きました。


中には

・代金納付期限通知書
・代金納付手続に関する説明書
・振込依頼書
・登録免許税についての説明書など

が入ってました。

さて、次の当面の問題は「立ち退き」です。
(専門用語で言うと、「占有解除」です)
本来であれば、所有者がいて、
所有者に鍵を渡してもらう交渉をする
ところですが、ここは所有者が住んでいない
と事前にわかっている物件でした。

 

なぜそれがわかったかと言いますと、
3点セットの陳述書記載内容にありました。
陳述書の記載で、賃借人がいることがわかりました。
そして、賃料は5万2000円と書いてあったので、
「よし!この賃借人に落札後もそのまま住んでもらえたら、
追加費用なしで、オーナーチェンジ実現だ!」


ウホホっ♪

とオッサン(私)は淡い夢を見て入札しました。

したがって、入札金額もその賃料を基準に考えました。
家賃5万2000円の賃貸物件で、15%の利回りを得ようと思えば、
62万4000円(5万2000円×12ヶ月)÷15%=416万円です。
そこで、落札するには、最低416万以上になるなと直感で思いました。

 

しかし、それまでの度重なる入札で、
あと一歩で落札という苦渋を味わっていた私としては
不動産投資することに関して、
もうこれ以上、先延ばしにしたくない!
416万円という金額を一括現金払いするのは辛いけど、
「ここは腹をくくるしかない!」と。

 

ただ、単純に416万円前後で入札すると、
今までの経験上、競合にやられる可能性を感じていましたので、
416万円にある程度の金額をのせて、
今回は確実に落札しようと決意しました。
そして、仮に利回り15%から、14%や13.5%に下がっても、
投資案件としては価値があると判断しました。
(しかし、残額一括払いしないといけないことを
考えれば考えるほど、頭がクラクラしてきました)

数日後、仕事休みをとって、
裁判所まで足を運び、落札物件の資料を閲覧しました。

閲覧料は収入印紙で150円でした。

BITの3点セットで公示されている情報は、
個人情報が特定される箇所はマスキングされておりますが、
落札者でしたら、マスキングされていない資料を
裁判所で閲覧することができます。

そこに、物件や所有者、実際の居住者についての詳細が載っているので、
所有者の住民業や引越し先や連絡先など、
所有者に連絡がつきそうな複数の情報を得ることが出来る場合があります。
ここで、私は5万2000円で借りている賃借人の情報が得られました。

ついでに気になる入札順位をみました。
1位 
2位 4,051,000円
3位 3,970,000円
4位 3,850,100円
5位 3,601,000円

と続いており、
全部で14件の入札があって、
大人気だったようですが、
これを見て私は愕然としました

必ず落札するぞ!という思いでいたため、
2位とは約50万円もの圧倒的大差をつけて、
落札してしまっていたのです。
(まさに見てはいけないものを見てしまいました)

 

若干青ざめながらも事前に作成しておいた、
不動産引渡命令申立書だけ裁判所に出しておきました。

足取り重く帰路についたことは、ご想像のとおりです。

競売物件の賃借人に対する手紙を出す

ただ、そんなことをいつまでも
気にしていても仕方がないので、
気を取り直して、
一刻も早く賃借人に連絡して、
これからも今までどおり、
5万2000円住んでもらおうと思いました。

ただ、私は小心者でしたので、
現場に行って直接交渉することはせず、
物件所在地宛に
手紙を送る
ことにしました。


手紙の内容は、

・私が競売で落札したので、所有者が変わりました。
・ご希望でしたらこのまま住んで下さい。
・何か疑問点などございましたら、お気軽にご相談下さい。
・私の連絡先

手紙は、ちゃんと配達されたかわかるように
特定記録郵便で送りました。
配達状況をネットで追跡した結果、
無事に所有者のポストへ投函されたようです。

 

その翌日、通勤中に、
知らない携帯電話番号から着信がありました。
直感的に賃借人からの連絡だと思いましたので、
何の疑いもなく
「はい、もしもし・・・」
と電話に出ました。

 

すると、驚きの事実を知ることになったのです第2話へつづく)
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