不動産投資を競売でする3つのメリットと5つのデメリット【注意点】

競売全般

競売のメリット・デメリットは何でしょうか。

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世間一般でよく言われている競売メリット・デメリット

メリット
1.市場価格よりも安く(一般市場価格の7割で)手に入る。
2.一般市場に出回らない多様な物件が売られている。
3.諸経費(印紙税・仲介手数料・司法書士報酬など)が発生しない。

デメリット
1.事前に内見ができない。
2.物件の情報が十分に得られない。
3.物件の引き渡しを自力で行う。
4.物件に瑕疵があっても自己責任。
5.住宅ローンが組みづらい。

果たして、これは常にそうだと言えるでしょうか。
私が実体験をもとに、上記メリット・デメリットを考察したいと思います。

メリット1.競売は一般市場よりも安く手に入る

結論から言うと、それは物件によると考えます。

物件によっては、市場よりも安く手に入る場合もあれば、
立地が良くて、市場とほぼ同じか、市場よりも高く値がつく場合もあります。
したがって、常に安く手に入るということはありません

そもそも、競売物件の落札価格はどのようにして決まるかですが、
誰もが想像するとおり、一番高い買値で入札された金額です。
自分1人だけでしたら、市場価格の7割で入札しても落札できますが、
入札者が多いと、市場価格の8割や9割で入札しても落札できない場合があります。
だからといって、市場価格に近い価格で入札するのは、
わざわざ競売で不動産を買うメリットがなくなるので、
いくらで入札するかは非常に悩ましいところです。
いずれにしても、その物件がいくらぐらいで入札されるか、
入札者が多そうか少なそうかなど、ある程度予測する必要があります。

予測する方法の1つとして、過去の類似物件を調べる方法があります。
1.過去の類似物件があるかどうか
2.(あった場合)いくらで落札されたのか
ということは不動産競売物件情報サイト(通称「BIT」)で、
簡単に調べられますので、そこは確認すべきだと思います。

ちなみに、私が初めて競売物件を落札したときは、
この物件は入札者が多いとふんで、値が上がるだろうと予測し、
ほぼ落札できるだろうという金額で高めで入札したところ、
無事落札することはできましたが、
後で第2順位入札者よりも約50万も高く入札していたとわかったときは、
落札した喜びと同じくらいのショック受けました_| ̄|○ ガクッ

メリット2.競売は市場に出回らない多様な物件が売られている

結論から言うと、その通りだと考えます。

しかし、私が思うこの多様な物件というのは、良い意味もあるかもしれませんが、
悪い意味も含まれており、むしろそちらの色合いが濃いイメージを持っております。
例えば、競売ではこんな物件をときどき見かけることがあります。

・建物だけ競売にかけられているが、敷地は対象外の不動産
・建物と敷地の両方が競売にかけられているが、持ち分が一部の不動産
・私道の奥の不動産が競売にかけられているが、私道の持ち分がない不動産
・管理費を多額に滞納しているマンション etc.

こういった物件は、一般市場でお目にかかることはないと思います。
なぜなら売りに出しても買い手がみつからないからです。
建物と土地が別人名義の場合は、仮に一方を落札しても、
それを利用するには、他方当事者との交渉が必要となりますし、
共有名義の一部の持ち分だけを落札しても、
私道の権利がない不動産を落札しても同様でしょう。

したがって、
入札する物件の土地建物が同じ所有者で同じ競売にかけられているかどうか
共有持ち分の一部だけの競売ではないか、
私道を通る立地の場合は私道も対象かどうか、
(マンション物件に入札する場合は)滞納管理費が多額でないか
などをしっかり確認する必要があります。

メリット3.競売は諸経費(仲介手数料・司法書士報酬等)が発生しない

結論から言うと、その通りだと考えます。

「印紙税」とは、不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙のことです。
競売は契約ではありませんので、当然売買契約書なるものはございません。

「仲介手数料」も不動産屋を介さないので、当然発生しません。

「司法書士報酬」ですが、「司法書士」とは不動産の登記をする専門家です。
一般市場で不動産を購入する場合は、司法書士に登記をお願いしますので、
その代金を支払う必要があります。
相場にして、5~10万円発生しますので、それが発生しないのは大きいと思います。
(競売では裁判所が法務局に委嘱して登記してくれます)

デメリット1.競売は事前に内見ができない

結論から言うと、その通りだと考えます。

内見できない代わりに、中の様子を撮影した写真(画像)を見ることはできます。
先にご説明したBITで「物件調査報告書」が見られますので、
そこに物件の画像が何点か掲載されております。
この画像を見て、室内の設備の様子や傷み具合などもある程度わかりますので、
落札後のリフォーム金額を見積もるのに非常に重要な役割を果たします。

また現地に行って、可能な限りで外から見ることも大切だと思います。
現在も誰かが住んでいるか、空き家になっているのかなど窺い知る手立てとなり、
その違いによって、落札後のアプローチが異なってきます。

デメリット2.競売は物件の情報が十分に得られない

結論から言うと、その通りだと考えます。

先ほどの説明と重複しますが、内見ができず、外からしかわからない。
先の「物件調査報告書」以外に、「物件明細書」、「評価書等」を
含めたいわゆる3点セットで物件の情報を得るしかありません。
こちらも、BITからまとめてダウンロードして閲覧することができます。

デメリット3.競売は物件の引き渡しを自力で行う

結論から言うと、その通りだと考えます。

一般市場の場合は、仲介不動産屋が間に入って、鍵の受け渡しをしますが、
競売では落札しても、落札者に自動的に鍵を取得することはできません。
裁判所から交付されるということもありません。
したがって、落札者は自力で鍵を取得しないといけません。
といっても、落札した物件を実際に訪問して、
入居者から無理やり鍵を奪うことは許されませんし、
そもそも落札した物件に行っても、鍵のかかった空き家の可能性もあります。
その場合は一体どのようにして鍵を取得すれば良いのでしょうか。
事前にこういった事態を想定して、そのときにどのような手続きがとれるのか、
調べておく必要があると思います。

ちなみに、私が初めて落札した物件は、と言いますと、
入札当時は賃借人が住んでいると思って入札したのですが、
実際は鍵のかかった空き家という(悪夢?の)事例でした。
結果的に後日に鍵を取得することはできましたが、
思った以上に時間がかかりましたので、
初めての競売体験ということもあり、取得できるまで不安な気持ちでした。
詳細は別の機会にお話ししたいと思います。

デメリット4.競売は物件に瑕疵があっても自己責任

結論から言うと、その通りだと考えます。

瑕疵とは、何らかの欠陥があることで、
具体的には、雨漏り、傾き、地盤沈下、事故物件(心理的瑕疵)などもそうです。
もし落札した物件が後で雨漏りしていたとわかっても、傾いていても、
それは全てを受け入れるしかありません。
したがって、瑕疵がなさそうかどうか、あっても軽微そうか、
限りある情報で的確に判断して入札しなければなりません。
拠り所となるのは、先にご説明した3点セットでしょう。
画像を見たり、関係人の陳述内容等が記載されておりますので、要チェックです。
そのため、一目で瑕疵があるとわかる物件は、当然ですが、
入札者が少なく、入札金額が低くなる傾向にあります。
逆にそういった傾向を利用して、より低い金額で落札できる可能性があります。
自身の予算内でリフォームできる瑕疵だと判断できれば、
リフォーム費用を差し引いた金額で落札できれば、安く入手できる場合があります。

ちなみに私が落札した物件は、瑕疵のある物件でした。
あらかじめわかっていたので、リフォーム費用の発生を想定した金額で入札して、
市場価格よりも安く、落札することができました。

デメリット5.競売は住宅ローンが組みづらい

結論から言うと、その通りだと考えます。

ひと昔前は、現金一括納付だけでしたが、
現在では住宅ローンを組めるようになっております。
しかし、どのくらいの実績件数があるのか疑問を感じます。

住宅ローンを組むには、当然ですが事前に金融機関に相談し、
融資の申し込みをして、審査に通らないといけません。
しかも、落札した後に金融機関にゆっくり申し込みして、
審査を受けて、ローンを組むということはできません。
落札して代金納付までの一定の期間に融資をしてもらう必要があります。
つまり、金融機関側に迅速な対応が求められます。

金融機関側からみれば、
いち個人から
「競売に入札するから、住宅ローンを組みたいんです。」
と申し出されて、
「はい、わかりました。いつでもどうぞどうぞ。」
と気安く応じてくれるでしょうか。
入札しても、確実に落札できる保証がありませんし、
その競売物件はいかほどの担保価値があるのかどうかなども
金融機関は事前に慎重に検討しないといけません。

そう考えると、これを確実に実行するためには、
金融機関側から、競売を専門とする不動産会社や司法書士といった
専門家のサポートを要求される可能性があり、
競売の手続きだけでも複雑だと思われているのに、
さらに複雑な手続きが増えるうえ、費用も必要以上にかかる
と考えられます。

私は、競売物件で住宅ローンを組んだ経験はございませんが、
競売物件の上記デメリットやリスクを考えますと、消極的に考えます
私なら、競売物件で住宅ローンを組むぐらいなら、
一般市場で中古物件を安く購入して、リフォームすることをオススメします。
住宅ローンが組みづらいというよりも、そもそも組まない方が無難と考えます。

最後にまとめてみますと、

競売のメリット・デメリットのまとめ

メリット
1.市場価格よりも安く手に入る
⇒ 物件による。

2.一般市場に出回らない多様な物件が売られている
⇒ その通り。権利関係がややこしい物件は避けよう。

3.諸経費(印紙税・仲介手数料・司法書士報酬など)が発生しない。
⇒ その通り。

デメリット
1.事前に内見できない
⇒ その通り。3点セットや現地での確認をしっかりしよう。

2.物件の情報が十分に得られない
⇒ その通り。3点セットや現地での確認をしっかりしよう

3.物件の引き渡しを自力で行う
⇒ その通り。事前に手続き手法を調べておこう。

4.物件に瑕疵があっても自己責任
⇒ その通り。逆に瑕疵があると安く取得できる場合もある。

5.住宅ローンが組みづらい。
⇒ その通り。リスクとコスト面から避けるべき。

以上で、競売のメリット・デメリットに関する私の考察を終わらせていただきます。
最後まで御覧いただきましてありがとうございました。

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