競売物件、入札するなら戸建てかマンションか。避けるべきヤバい物件とは。

競売全般


競売物件に入札をしようと思ってますが、
戸建てにすべきか、マンションにすべきか迷ってます
どちらが良いでしょうか。
またこういう物件はヤバいから入札は避るべきという
物件はありますでしょうか。

今回はこういった質問にお応えする記事になります。

今後、競売入札を考えている方へのアドバイスになります。

競売入札は戸建てにすべきかマンションにすべきか

これは好みです。ちなみに、私は戸建て派です。
やはり、それぞれでメリットデメリットあります。

戸建て

・メリット  土地がついてくる(場合がある)。比較的維持費が安い。

・デメリット 瑕疵の範囲が広い。オーナーチェンジしにくい。
マンション

・メリット  瑕疵の範囲が狭い。オーナーチェンジしやすい。

・デメリット マンション全体的な価値も考える必要がある。比較的維持費が高い。
       ランニングコストもかかる。

戸建ては、土地がついているのが大きなメリットです。
(ただし、再建築できない物件を落札するとそうも言えません)

逆に、住居の範囲が広いので、建物の損傷箇所も多くなりますので、
リフォーム費用が高くつく傾向にあるのが難点です。
そのまま誰かが住んでいて、そのまま貸すことができたら、ラッキーですが、
だいたい戸建ての場合は、所有者=債務者が住んでおりますので、
落札した頃には出て行って、いないことが多いと思います。
(私が落札しても住み続けていたツワモノ家族もおりましたが、それはさておき)

したがって、戸建ての場合は、空家でかつ傷んでいることが多いの、
収益化するにはけっこうリフォームする覚悟がいると思います。

マンションのメリットは、リフォームなしにオーナーチェンジが狙える可能性があるところです。
特にワンルームの競売は、賃借人がついている場合がときどきあります。

賃借人がついていれば、
物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利に、
「賃借権」「月額○万円」や、「占有者の占有権原」の項目に、
賃料以外にも、契約日、契約期間などが記載されております。
「関係人の陳述等」で、賃借人の陳述内容が記載されておりますので、
ここに記載されている内容は、入札するうえで、大変興味深いところです。

賃料がわかるので、いくらで貸せるかの検討がつくのは大きいですし、
賃料から利回りを逆算して、入札金額を決めれば、
大きく損する金額で入札する危険性もなくなると思います。

たとえば、月額3万5000円の賃料を支払っている物件でしたら、
利回り15%は確保したいと思う場合は、
3万5000円×12ヶ月÷15%=280万円となりますので、
280万円以下で入札すればいいことになります。

ただ、マンションの場合は、滞納管理費がないかどうか注意する必要があります。
競売になるくらいですので、滞納管理費があるのが普通です。
物件明細書の最初の方にそれは記載されております。

例えば、20万円滞納管理費がある場合、
利回り計算するうえでは、それを差し引く必要があります。
先の例でいうと、280万から20万円で260万以下で入札することになります。

また月々落札者が負担することになる管理費、修繕積立金にも注意が必要です。
これがランニングコストになりますので、ワンルームでしたら、月1万円前後ですが、
2LDK以上になると、両費用で月3万円はざらですので、注意しましょう。
先の例でいうと、月1万円が管理費修繕積立金とすると、
家賃35000円から1万円引いた2万5000円が利益になりますので、
単純計算すると、2万5000円×12ヶ月÷280万円=実利回り10.7%となります。
そうしますと、15%で計算したつもりが、10.7%まで下がるので、
月々の管理費・修繕積立金のランニングコストは絶対に見逃してはいけない項目になります。

あと、マンションが古すぎる落札した物件以外の別のところで
費用発生の可能性があるので、古いマンションを落札するのはリスクがあると考えます。

細かく考えると他にもいろんなメリット・デメリットがあると思いますが、
自分で住むために落札するのであれば別ですが、
収益物件として考えますと、賃借人がすぐつく可能性は未知数ですので、
そういう意味では、ランニングコストがかからない戸建ての方がリスクは低いものと思われます。
ただ、戸建てもマンション同様にあまりにも老朽化している物件を買うと
多大な修繕費がかかりますので、
50年以上も経過している家などは、近づかない方が無難かと思います。

また、こんなケースもあります。
過去実際に陳述書に記載されていた債務者のコメントです。

「今は雨漏りしてません。以前に修理しましたので。」

これを鵜呑みにするのは危険です。
私はこれを鵜呑みにして落札した後、雨漏りだらけで大変な目にあいました。
一度雨漏りしたことがある家は、修繕しきれていない場合があります。
ここは、物件の築年数と債務者のコメント内容で判断しましょう。
ちょっとでも疑いあれば、近づかない方が良いです。

競売物件で気をつけるべきヤバい5つの物件とは?

5つの物件とは、以下のとおりです。

1.重大な物理的瑕疵のある物件
2.事故物件
3.持分の一部しか競売にかかっていない物件
4.袋小路(再建築不可)の物件
5.事件番号(ヌ)の物件(事件)

逆にこういった条件をわかったうえで、安く入札するという方法も
ありだとは思いますが、基本的には避けた方がいいと思います。
もし落札したけど、収益物件化できなかった場合は、売るしかありません。
しかし、これらの物件は出口(売る)戦略が難しい物件です。
賃借人がついてオーナーチェンジになって初めて価値がつきますので、
空き家で売れない物件は避けた方が良いでしょう。

個別に解説していきます。

重大な瑕疵ある物件

重大の具体例ですが、
雨漏り、白アリ、傾き、土壌汚染、水回り(特に風呂)が使えない、
物理的損傷が大きい家などです。
リフォーム費用が多額にかかるので避けたいところです。

事故物件

心理的瑕疵物件とも言います。

賃貸に出すときは、告知義務がありますので、
自分(落札者)は別に気にしないという場合でも、
収益物件としたときに、借り手がみつかるかどうか
ということも考慮しないといけません。

持分の一部しか競売にかかっていない物件

例えば、夫婦で2分の1ずつの共有で
債務者が夫だけで住宅ローンを組んでいて、滞納により競売にかかった場合です。
(2分の1ずつではなく、10分の9と10分の1などパターンは様々です)

2分の1落札しても、収益化できませんし、売れません。
それができても、見ず知らずの残りの2分の1の人と利益を分けることになります。
現実的には無理な話です。
落札した後に、交渉で買取るという方法もなくはないですが、
夫婦ともにどこかに去って、行方不明になれば、おしまいです。
そうなると、貸すことも売ることもできません。
絶対にこういった共有物件は避けましょう。
(ただし、共有物件でも持分全員が債務者になっていればOKです)

袋小路(再建築不可)の物件

行き止まりに建っている物件です。
家の前に垂直に道路が走っていて、
その道路の両側に家が並んでいるパターンです。
街でよくみかける地形です。
再建築できない物件が多いですので、
もし欠陥だらけで、家を建て直そうと思ってもできませんので、
こういう物件も注意しましょう。

事件番号(ヌ)の物件(事件)

(ヌ)事件とは、債権者から裁判を起こされ、
敗訴して、強制執行で差し押さえされた物件です。

(ヌ)以外には、(ケ)があります。

(ケ)は担保物件の実行です。
わかりやすく言えば、住宅ローンの度重なる滞納で、
銀行(厳密には保証会社)が競売申立てした物件です。

をわかりやすくイメージしますと
(ヌ)は、何らかの争いがあった結果、裁判を起こされた
(ケ)は、住宅ローンを支払うことに争いはないが、支払おうにも支払うお金がなかった。
(住宅ローンに限りませんが、わかりやすい例として)

つまり、どちらも支払義務があったが、
(ヌ)は支払いに応じなかった方(所有者=債務者)です。
(ケ)は単に支払えなかった方(所有者=債務者)です。
こう考えますと、(ヌ)物件にも近づかない方が良いいと思います。
陳述書にも争いの事情が記載されていることもあります)

今回は以上です。
最後までお読み下さってありがとうございました。

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