不動産競売手続き、入札の流れと管轄裁判所選択の注意点

入札

今回は不動産競売に入札する流れについて、ご説明します。

BIT(不動産競売物件情報サイト)
に競売の入札方法についての説明書きがありますが、
長くて読むのがつらいという方に、簡単な流れの記事を書こうと思います。

まず、不動産競売に入札できる人の要件ですすが、
ほとんどの人はオッケーですので、
あまり気にしないで良いでしょう。
(逆にダメなは、競売にかけられた本人、過去に競売手続きを妨害した人、反社の人といった感じです)

まずは入札したい地域の物件を探して、選定します。

BITで「競売物件」⇒「日本地図」のなかから、
自分が入札したい地域(都道府県)を選択します。

ここで注意したいことは、
いち都道府県に
複数の地方裁判所(管轄)がある場合があります。
つまり、支部がある場合です。

ちなみに前回の記事では、
同じ地方裁判所でも部署によって、
所在地が別にある場合をご紹介しました。
【入札】競売入札書セットを取り寄せよう!

例えば、大阪ですと、
本庁(会社でいう本店)以外に、
堺(支部)、岸和田(支部)
とあります。

支部がある場合は、
管轄に含まれる市町村をしっかり確認して、
間違えて別の裁判所(支部)に
入札書を提出しないようにしましょう。
裁判所の管轄は、
任意の検索サイトで「裁判所 管轄」
で調べることができますし、
裁判所のサイトで確認できますので、
間違わないようにしましょう。

都道府県を選択した後に、
沿線地域というくくりで、
ダイレクト検索をすることもできますし、
ブロック検索といって、
近畿地方や九州地方など、
地方単位での検索も可能です。

情報を細かく特定していくと、
土地 ⇒ 戸建て ⇒ マンション・その他 という分類で、
各分類ごとに、金額が低い順番に並んでおりますので、
自分の予算の範囲内で選ぶということになります。
予算と言うのは、売却基準価額を目安にします。
この金額は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が、
鑑定した金額ですので、あくまでも目安です。
(この金額以上の金額で入札する必要はありません)

画面の「詳細はこちら」をクリックすると、
買受可能価額いくらと記載されております。
こちらはその名のとおり、買い受けることができる価格
つまり、最低入札(=落札)可能金額となります。

したがって、これ以上の金額で入札しないと、
たとえ、入札者が自分1人だけであったとしても
落札できませんので、ご注意下さい。
ちなみにこの買受可能価額は、
売却基準価額80%の値になっております。

もう1つの記載されている金額が、買受申出保証額です。
この金額は入札時点で納めておかないと入札が無効となる金額です。

したがって、
例えば、入札しようと思ったときに、
手元に200万円しか場合は、
買受申出保証額が200万円超の物件には入札できない
ということになります。

ちなみに買受申出保証額は、
売却基準価額だいたい20%ですので、
そういう意味で、
手元資金の5倍以上の売却基準価額の物件は、
自分の対象外(入札できない)
と思っていて良いでしょう。

この買受申出保証額ですが、
厳密には入札書を裁判所に出すより前に、
何よりもまっ先にこの金額を裁判所に納付する必要があります。

納付方法ですが、裁判所で取得できる入札書セットに含まれている、
裁判所宛の専用の振込用紙がありますので、
そこに事件番号や納める保証額、自分の住所、氏名等を記入して、
金融機関窓口で現金を添えて、払い込み手続きをします。
(現金ではなくても自分が利用している預金残高のある銀行の窓口の場合でしたら、
カード持参すれば、その銀行預金残高から引き出し納付することも可能と思います)

裁判所によっては、違いがあるかもしれませんが、私の経験上で申し上げますと、
専用の振込用紙は3枚複写裁判所提出用・金融機関宛・本人控え)になっておりまして、
裁判所提出用本人控えには、銀行の受付印が押印されて返却されますので、
そのうち裁判所提出用だけを入札保証金振込証明書という定型の書面に貼り付けて、
入札書と一緒に裁判所に提出するということになります。

先に入札書だけ裁判所に提出して、
落札できたら、全額振り込むということはできません。
また、入札書だけ裁判所に提出して、
保証金の払い込みを先延ばしにして、入札期限ギリギリに払い込むこともできません。
まずは裁判所への払い込みが先になりますのでご注意下さい。

払い込みが手続きが終わると、
振込用紙を貼り付けた
入札保証金振込証明書

入札書以外に、
本人確認書類としての住民票抄本(有効期限3か月以内)
陳述書が必要となります。
(法人の場合は、住民票抄本の代わりに、資格証明書が必要となります)

陳述書とは何かといいますと、
書面にて、「私は反社ではありません。
と述べた書面です。
決して難しい内容のものではありません。
令和2年4月1日から追加された書類です。

以上を一式にして裁判所に提出して
入札するということになります(郵送可)。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
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