【2号物件】激安戸建て物件での不動産投資、物件探しから購入申込までの実体験【第1話】

2号物件

不動産投資をこれから始める方に参考になるように、
一般の不動産ポータルサイトから戸建て不動産を購入し、
リフォームして、収益化(賃貸)に至るまで
2号物件の体験談をご紹介いたします。

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【2号物件】激安戸建て物件のスペック

2号物件】激安戸建て物件のスペックは、以下のとおりです。

購入時期:2018年前半
エリア:関西(市町村人口約6万人)
種別:戸建て(テラスハウス)
購入価格:190万
間取り:5DK
築年数:昭和55年
駐車場:なし(近隣あり)
面積:土地 約70㎡、建物(総床面積)約80㎡
交通:最寄り駅まで約1.0km

不動産ポータルサイトで激安戸建ての発見

1号物件の収益化から、約1年が経過しておりました。

競売物件に疲れた私は、次は一般市場普通の戸建て物件を買おうと、
不定期に気ままに不動産売買のポータルサイト
ネットサーフィンしておりました。

いつものように、そんなお宝物件なんて、都合良くないか・・・
とマウスをカチカチしながら、サイトを眺めていたところ、
戸建て 5DK 200万円」の画像で手が止まりました。
外観
激安不動産戸建て
間取り
激安戸建て不動産 間取り
これは!? ひょっとしてお買い得物件じゃない!? 

って直感的に思いました。

良い物件のポータルサイトの滞在時間は、
約24時間すらあるかどうかという早さで
誰かの買い付けが入り、消えてしまいますので、
みつけた瞬間には、セミプロは現物を見ずに、
画像だけで買うかどうかの判断をする必要があります

激安戸建てのメリット・デメリットと内見予約

そこで、本物件につきネット情報だけで、
メリットデメリットを洗い出しました。

メリット
・価格が安い
・5DKと間取りが広い
・市町村人口も少なくないエリア
・駅も遠くなく、スーパーが近くにあり、立地良好
・南向きのベランダ
・全体的に部屋が南側(明るい)
・ウォシュレット付き
・エアコン1台付き
・室外物置付き
・角地
デメリット
・築年数が古い
・駐車場なし
・再建築不可(テラスハウスのため)
・汲み取り式(下水なし)
・プロパンガス(ガス代が高くなる傾向あり)

この表からお察しのとおり、
買いの気持ちにすでに傾いています

そうと決まれば、
一刻も早く内見の予約を入れねば!
サイトに記載されていた
不動産屋連絡先直電しました。

すると、すでに内見1件が入り、
問い合わせ複数ありとのことでしたので、
急いで、2日後の内見の予約を入れました。

激安戸建て物件の内見画像

2日後、不動産屋と初内見です。
まずは、不動産屋の店舗に行ってから、
不動産屋の車に乗せてもらい、
車中で売り出しの経緯を聞きながら、
一緒に現地に向かいました。

【売り出しの経緯】
売主さんは、1人暮らしのご高齢の方で、数か月前施設入居されました。
入居から半年以上が経過し、自宅に戻る可能性がほぼなくなったため、
売却に至りました。心理的瑕疵もなし
売却手続きは、娘さんが代理人として手続きされているとのことでした。

現地に到着し、室内に入ると、
家財道具は住んでいた当時のままでした。
また、老朽化もあって、
気になったところ何点かありました

 

ならはや
ならはや

実際の画像と一緒にご紹介していきます。

玄関
激安戸建て不動産 不動産投資
玄関は特に気になる点はありませんでした。

洗面所
激安戸建て不動産 洗面所

激安戸建て不動産 洗面所

風呂場
激安戸建て不動産 風呂

1階廊下
激安戸建て不動産 廊下

1階和室
激安戸建て不動産 和室

激安戸建て不動産 和室

ここで、畳が沈む箇所があったので、畳をめくって下地を確認しました。


カビ湿気、経年劣化体重をかけると板が割れそうでした↑要張替

トイレ
激安戸建て不動産 トイレ

リビング
激安 戸建て 不動産投資 リビング

ダイニング(流し台の前の床沈む箇所あり)
激安 戸建て 不動産投資 ダイニング

階段(2階から見た画像)

2階廊下若干の傾斜音鳴りあり)

2階和室①(畳が沈む箇所あり)

2階和室②
激安 戸建て 不動産投資 階段

小型物置

激安戸建て物件の内見後に気になった5点

①床が沈む複数の箇所
キッチン流し台前、洗面所、1階和室、リビング、2階和室・洋室など複数あり。
対策 ⇒ 床の部分的張替えで対応。

②全体的に暗い1階
頑強な目隠しフェンス
があり、南向きだが暗い。

対策 ⇒ 当該フェンスをリフォーム終盤で撤去。

③狭い洗面所スペース
L字型の洗面所で、コーナーが狭い
対策 ⇒ 建物構造上のため、要検討。

④換気扇のない風呂場
換気口はあるが、換気扇がないためカビの温床になる。
対策 ⇒ 換気口部分に換気扇設置

⑤錆びのあるステンレス風呂釜
風呂釜をよく見ると、小さな赤さびが見られた。
対策 ⇒ サビ取り剤で赤さびを取る。

内見終了時点での不動産屋との雑談と結末

内見がひと通り終了した時点で、
不動産屋の担当者に、
私よりも先に内見された方の感触を聞きました。

ならはや
ならはや

一番初めに内見された方は、

どんな感じでしたでしょうか

男性社員
男性社員

パートの方なので、

現金購入は難しく

購入されるとしたら、

融資受けられるそうです

ならはや
ならはや

てことは、今ここで

現金200万円を出せば

マネー成立か・・・💦

つまり、現金一括買いで申し込めば、
今すぐにでも買主になれるというのです。
逆にこの場で決断を下さなければ、
別で競合があらわれる可能性があります。

ただ、上記のとおりの
気になった5点以外にも
洗面台流し台畳の表替えなど
最低限の設備更新はしないといけません。
となると、リフォーム費用
いくらになるか見積もらないといけませんが
そんな猶予もありません。

そこで私は単純にこう考えました。

ならはや
ならはや

リフォーム費用最大100万円かかっても、

この立地間取りで考えたら、

月額家賃最低でも4万円はとれるだろうから、

年間家賃48万÷物件価格300万=利回り16%か、

これなら買いやな!

ただ、このまま200万円で買うのは、
ちょっと悔しかったので、

ならはや
ならはや

いろいろと傷んでいるので、

リフォーム代として、

10万円値下げ打診できますか?

もしOKならそれで買います。

男性社員
男性社員

わかりました。

売主さんの娘さんに確認してみますね。

たぶんいけると思います。

ならはや
ならはや

あっさり、いけるんかい!

あー、これは買主確定のパターンやな。

安かろう悪かろうでなければいいけど💦

物件から車で不動産屋に戻り、
事務所から売主の娘さんに連絡がつき、
案の定、売買代金190万円マネー成立となりました。

インターネットで物件を発見した日から、

わずか2日での出来事でした。

 

ならはや
ならはや

次回は、

リフォーム編に参ります。

お楽しみに♪

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